По моему мнению, наиболее близко, с чем можно сравнить то, что нас ждет по масштабам потрясения – это события кризиса 2008-2010 годов. Но тогда встряска была глобальной и неконтролируемой, а сейчас она локальная и, в принципе, решаемая.
Меры государственного стимулирования первичного рынка жилья, введенные в период коронавирусной пандемии и действующие на протяжении последних четырех лет, привели к росту цен на новостройки более чем в два раза. За ними, с лагом по величине, подтягивались цены на вторичке. Всё это время резкого роста благосостояния граждан не наблюдалось. Соответственно, на рынке недвижимости рос пузырь.
Далее, прошлогоднее резкое поднятие Центробанком ключевой ставки привело к тому, что до последнего момента покупать недвижимость имело смысл только в новостройках, поскольку величина ипотечных ставок здесь была почти в два раза ниже, чем при покупке вторички (а при семейной ипотеке эта разница была еще больше). То есть, при стагнирующем за последний год рынке вторичного жилья, активность рынка новостроек была существенна. Сейчас этому празднику жизни пришел конец…
Для граждан покупка квартиры в новостройке после 1 июля этого года будет интересна только по семейной ипотеке (если в семье есть ребенок до шести лет). Либо надо срочно всеми правдами и неправдами становиться IT-шниками. Ещё один возможный путь – перебираться из мегаполиса в какой-нибудь поселок, где действует льготная сельская ипотека на ИЖС. Но и тут в течение последнего года идет резкий разгон цен, и конца ему пока не предвидится.
Что будет происходить на рынке новостроек? Для застройщиков следующие один-два месяца будут особенно жесткими. Наиболее правильно для них (и комфортно для покупателей) было бы запустить какие-либо «временные» акции по снижению цен предложения на 10-15%. Слово «временные» специально взял в кавычки, так как на самом деле они могут продляться сколь угодно долго.
Но, к сожалению, большинство застройщиков пойдут по другому, более комфортному для своего самолюбия, пути. Это путь совместного субсидирования с банками ипотечной ставки.
В чем ее суть? Застройщик при заключении каждого договора с покупателем квартиры по субсидированной ставке единовременно оплачивает банку денежную сумму, которую банк недополучает из-за этого субсидирования. То есть, это та же скидка, но спрятанная от посторонних глаз. При этом квартира покупается по более высокой цене, на которую рассчитываются ипотечные платежи. Плюс к тому, клиенту прилетают дополнительные налоги за якобы полученный доход, так как де-юре застройщик за него «оплатил» банку часть стоимости квартиры.
Как видим, при всех существующих возможных раскладах потери несли и будут нести все – и клиенты, и застройщики, и государственный бюджет (так как за счет него оплачивалась банкам разница между льготной ставкой и ключевой). Не страдала только одна сторона – банки. Они всегда остаются в плюсе. Не просто так все последние годы они демонстрируют рекордные показатели по прибыли.
По моему мнению, задача может быть решена только при снижении ключевой ставки до 5% (а лучше до 3%). Проблема – не локальная, а общероссийская. И решать ее нужно кардинально.
Владимир Дергачёв, эксперт рынка новостроек Новосибирска