Распечатать
30 сентября 2008, 15:20 Попутные вопросы ипотеки

В КВН как-то удачно пошутили: "Правда ли, что человек, придумавший ипотеку, попадет в ад? – Человек, придумавший ипотеку, – хозяин ада!". Сегодня многие по разным причинам задаются вопросом "ипотека или не ипотека?", но большинство все-таки отвечают "не ипотека" – слишком кабальной кажется эта зависимость, кроме того, сам процесс ипотечного кредитования не очень-то понятен потенциальным заемщикам. А если банк лопнет? А если развод?.. "Попутным" вопросам ипотеки и будет посвящена эта статья.

По данным аналитического центра компании "Сибакадемстрой Недвижимость", за август 2008 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке претерпела небольшую коррекцию – цена снизилась на 0,8 %. Впрочем, в разных сегментах рынка наблюдались противоположные процессы. Так, "малосемейки" потеряли в цене 1,6 %, типовые квартиры – 1,1 %, полногабаритные – 1,3 %, а элитное жилье подорожало на 2 %.

Однако рост средней цены по этому сегменту вызван не столько ростом спроса на элитное жилье, сколько появлением на рынке более престижных и дорогих вариантов квартир, где стоимость одного квадратного метра жилплощади составляет 85 000 рублей и более.  

Но несмотря на некоторую стагнацию цен на жилье (и даже незначительный спад), стоимость заветных квадратных метров по-прежнему остается запредельной для большей части населения со среднестатистической зарплатой. Для многих ипотека – единственный путь к собственной квартире или хотя бы комнате, но помимо вопросов "где взять деньги?" и "смогу ли я двадцать-тридцать лет платить по кредиту?" и пр., возникает зачастую множество попутных вопросов, которые оказывают не меньшее влияние на наше решение "ипотека или не ипотека?" Таким вопросам был посвящен недавний "круглый стол" в пресс-клубе Новосибирского союза журналистов.

У одного взять, чтобы другому отдать

Возьмем такую ситуацию: 3 года назад семья Ивановых взяла ипотеку под 18 %, а сегодня выясняется, что многие банки предлагают значительно более привлекательные условия – 12-14 %. Что делать? Кусать локти?

Профессионалы советуют попробовать пройти процедуру перекредитования. Грубо говоря – взять деньги в другом банке, закрыть первый долг вторым и выплачивать кредит на более выгодных условиях. Но, по словам Александра Евдокимова, директора по ипотечному кредитованию компании "Сибакадемстрой Недвижимость", сейчас ситуация на рынке неблагоприятна для перекредитования, так как ставки в банках по уровню отдаваемых кредитов сравнимы с теми, что были три-пять лет назад, но в целом такая программа работает. "Наша компания дает консультации по подобным вопросам. Мы можем посоветовать, что выгоднее заемщику", – добавил Александр.

Также причиной перекредитования может стать снижение доходов заемщика. В случае, если сумма ежемесячного платежа становится "неподъемной" для заемщика, он может пройти процедуру перекредитования и заново взять ипотеку на больший срок, но с меньшей суммой ежемесячного платежа.

Есть еще один нюанс: для перекредитования в России необходимо согласие первичного банка, что значительно усложняет всю процедуру. Владимир Вовкудан, заместитель управляющего по розничному банковскому бизнесу банка "УралСиб-Новосибирск", советует оставаться в своем банке, а не переходить в другой только из-за уменьшения выплаты. Так как в этом случае, возможно, меньшая выплата будет ликвидирована первым взносом (а этот взнос теперь есть во всех банках) при перекредитовании.

Выходит, коней на переправе не меняют...

Так моя квартира или не моя?

В рекламе ипотеки часто пишут: "получив ипотечный кредит, вы сразу становитесь владельцем квартиры, вам не надо больше копить на жилье и жить в съемных квартирах... и т. д. и т. п." Но, по большому счету, разбираясь в программах ипотеки, мы понимаем, что квартира-то, в принципе, наша, но ни продать ее, ни подарить, ни перезаложить без ведомства банка ее мы не можем. В общем, единственное право, которое у нас оказывается в полной власти, – право прописки. И все же, можно ли продать квартиру, кредит за которую еще выплачен? И насколько это сложно?

"Естественно, лучше для банка, чтобы заемщик выплатил ссудную задолжность банку. Но если такой выплаты нет, то эта операция проводится по разным схемам, – говорит Галина Титова, директор агентства недвижимости "Грановит". – Эти схемы зависят от суммы задолженности".

Самый простой способ продажи квартиры – это замена предмета залога. Если у человека есть другое жилье, не находящееся в залоге, с рыночной стоимостью не менее, чем остаток по кредиту, то можно снять ипотеку с одной квартиры, которую необходимо продать, и наложить ее на другую имеющуюся квартиру.  Правда, очевидно, что такой способ подходит не всем: большинство людей (по Новосибирску – около 70 % взявших ипотеку) покупают квартиру под ипотеку, не имея другого жилья.

Другой способ – выставить квартиру, находящуюся в залоге, на продажу. После того, как найдется покупатель, погасить остаток по кредиту за счет покупателя, а затем продать квартиру за оставшуюся сумму. Но эта схема безумно трудоемкая и провернуть ее без серьезного юридического сопровождения не удастся. И соответственно это тоже будет стоить немалых денег.

А вот просто поменять квартиру, купленную по ипотеке, на жилье (соизмеримое по стоимости), например, в другом районе города или в другом городе  в России, фактически, нельзя.  Пока, к величайшему сожалению, не существует способа продажи без предварительного снятия обременения права. То есть если семья Ивановых, жившая в однокомнатной квартире, решила обменять ее на двухкомнатную с доплатой, а ипотечный кредит еще не погашен, то нужно сначала продать однокомнатную квартиру под одной из схем, указанных выше, а потом купить двухкомнатную, оформив уже новую ипотеку. Возможно, что в ближайшие годы появится программа так называемой "револьверной ипотеки", в соответствии с которой можно будет увеличить размер кредита под уже существующий залог.

Выгонят или не выгонят?

Одним из самых "горячих" вопросов на прошедшем "круглом столе" был вопрос о том, как оценивается ситуация с невозвратами ипотечных кредитов в Новосибирске?

Оказалось, в последние три-четыре месяца проблема невозвратов кредитов в Новосибирске растет (конечно, не так, как в США). Ранее эта ситуация была стабильной, но сейчас с каждым днем проблема ухудшается в связи с финансовым положением граждан и инфляцией в стране. По словам Ирины Лантюховой, заместителя генерального директора компании ЗАО "Сибрегионипотека", "задача залогодержателя не выселить, а помочь выплатить сумму", но тем не менее, банк, когда платежи прекращают поступать в срок или становятся меньше должных, вводит штрафные санкции против заемщика. И надо заметить, что эти штрафные санкции недешево обходятся... Видимо, эту задачу "помочь выплатить сумму" большинство банков понимают, как Муля в одном известном советском фильме помогал девочке Наташе определиться с выбором: "Девочка, ты хочешь, чтобы тебе оторвали голову или чтобы мы поехали на дачу?"

Владимир Вовкудан все же четко определил,  что если заемщик никак не может вернуть задолженную сумму, то по суду он должен быть выселен из жилья. Но случаев выселения, слава богу,  в Новосибирске еще не зафиксировано. "В Новосибирске нет нормального механизма, а также резерва для выселенцев. Здесь уже играет человеческий фактор. Например, куда выселять мать-одиночку с детьми?" – объяснил г-н Вовкудан.

По сути, в судебных разбирательствах не заинтересована ни одна сторона – ни банк, ни клиент. Главное, нужно найти общий язык между двумя сторонами.

Основную группу риска для банка составляют люди с непостоянным доходом. При нынешним положении в нашей стране ипотеку себе может позволить не каждый, и доступна она будет еще не скоро. И большинство заемщиков, взяв ипотеку, отказывают себе во многом, даже в самом необходимом – поэтому специалисты советуют десять раз подумать, прежде чем решаться на этот ответственный шаг.  Как показывает практика, оптимальный платеж – тот, после оплаты которого у семьи остается более 50 % дохода.

Таким образом, если семья хочет получить кредит на улучшение жилищных условий (продать имеющееся жилье и с доплатой купить новое), например, на сумму 1 млн рублей, то необходимый доход семьи должен составить около 30 000 в месяц.

Как довольно сурово заметила Ирина Лантюхова, "ипотека – это способ решения проблем не так, как хотите, а как можете".

Ипотека после развода

Любовь прошла, цветы завяли, брак распался, а ипотека осталась... Социальная реклама сегодня призывает всех сознательных граждан страны вступать в брак, рожать детей, брать ипотеку и потребительские кредиты, чтобы "начать жизнь уже сегодня". Но, по статистике, каждый третий брак заканчивается разводом. И очень часто раньше, чем заканчивается срок кредита.

"Проблема эта актуальна. Люди женятся и разводятся. Если в договоре участвуют супруги вместе, то это не означает, что их брак точно продлится до момента выплаты займа", – говорит Ирина Лантюхова.

В случае развода необходимо составить договор, по которому каждый из бывших супругов должен выплатить свою долю займа (как правило, займ делится пополам), при этом квартирой владеют оба на правах долевой собственной. Если кто-то хочет отказаться от выплаты ипотеки, он может это сделать, но здесь уже начинают просчитывать платежеспособность каждой стороны. Одна из сторон может оставить за собой квартиру, если может выплачивать кредит.

Банк лопнул, а ипотека осталась?

На "круглом столе" был поднят вопрос и о том, что произойдет, если банк, в котором была взята ипотека, лопнет. Присутствующие эксперты, к сожалению, не смогли (или не пожелали) ответить на вопрос прямо, начав отшучиваться, что, дескать, все обойдется.

Но рассчитывать на то, что если банк лопнет, то вам не нужно будет платить за ипотеку, не стоит. У любого банка есть банк-страхователь, к которому, скорее всего, и перейдут ипотечные кредиты в случае крушения банка, выдавшего вам ипотеку. Кроме того, банк, находящийся на грани разорения, может перекупить другой банк или крупная фирма, и тогда ипотека перейдет к новому владельцу.

Специалисты замечают, что в любом случае выселением дело не закончится: если вы исправно вносили платежи, никто не вправе вас выселять из законного жилья.

Увы, как показал прошедший "круглый стол", проблем и вопросов, связанных с ипотекой, еще очень много, и даже специалисты подчас не могут дать на них ответ.

В общем, прав был Владимир Путин, сказав: "само слово "ипотека" – большая загадка для граждан. И здесь тоже нужно заниматься разъяснением. Создавать механизмы и проводить работу по разъяснению этой процедуры, самой сути этого механизма"... Может быть, стоит не разъяснять, а делать ее более доступной?

Фото из "Живого журнала"

Мария Юхименко,

Новости Академгородка Academ.info

Постоянный URL: http://academ.info/news/9601