Жилищное строительство долгое время было в России «диким правовым полем», где вероятность получить квартиру, вложившись в нее на стадии котлована, была сродни лотерее. Когда численность обманутых дольщиков стала проблемой федерального масштаба, были приняты кардинальные меры. Во-первых, деньги застройщику теперь передаются только через эскроу-счета, то есть фактически остаются заморожены до окончания строительства. Во-вторых, с уже существующими недостроями стали разбираться централизованно, на уровне правительств регионов. Дома достраивали, используя бюджетные средства, или возвращали деньги дольщикам, или оказывали поддержку тем, кто решил создать жилищно-строительный кооператив и довести долгожданные квадратные метры до ума своими силами.
Городские пейзажи медленно, но верно освобождались от недостроев, но проблема между тем не исчезла, а просто переместилась в пригороды. Новосибирск окружают коттеджные поселки-недострои, выглядящие не менее безобразно и депрессивно, чем недострои-высотки.
Один такой поселок появился и неподалеку от новосибирского Академгородка, рядом с наукоградом Кольцово. Сибиряки, мечтавшие о собственном доме в поселке «Сочи Кольцово» остались и без домов, и без средств, а главное – без государственной поддержки.
Для многих горожан коттедж в пригороде – все еще признак высокого достатка. Сочувствия тем, кто вложился в такое строительство, достается обычно меньше, чем обманутым дольщикам. Но, пообщавшись с несколькими «сочинцами», мы обнаружили, что стоимость дома не превышает цену квартиры – от 6 до 8 миллионов рублей. Для всех, с кем мы побеседовали, это единственное жилье, которое к тому же строилось с использованием ипотечного кредита.
Вот типичная история такого строительства. Светлана с мужем весной 2024 года решили приобрести дом в «Сочи Кольцово». Решение было продиктовано семейными обстоятельствами: у супругов двое детей детсадовского возраста, а дом – это все-таки пространство, собственная территория, свежий воздух, к тому же, рядом развитая социальная структура наукограда. Для строительства взяли кредит – воспользовались ипотекой с господдержкой.
Забегая вперед – льготными кредитами воспользовались все, с кем нам удалось побеседовать: кто-то брал семейную ипотеку, кто-то сельскую.
По условиям договора с компанией-застройщиком Светлана становилась собственницей земельного участка и оплачивала возведение дома. Эскроу-счета для коттеджного строительства стали обязательны позднее, летом 2024 года, так что деньги сразу после возведения фундамента перешли на счета застройщика.
Через год супруги должны были отмечать новоселье, промедление могло серьезно ударить по карману: по условиям ипотечного кредита, построенный дом нужно поставить на кадастровый учет в течение двух лет, иначе льготная ипотека превращается в обычную, проценты повышаются более чем вдвое. Но сперва сибирских «сочинцев» ничего не настораживало: застройщик, ООО «АПС ДСК» – крупная московская компания, вокруг Новосибирска у них сразу три поселка, все под одним брендом «Сочи», один уже построен более чем наполовину. Можно съездить, посмотреть, как обустроились там первые новоселы. А посмотреть на «Сочи» в Кудряшах есть на что: благоустроенная территория, очищенное озеро, даже небольшая набережная, симпатичные домики в лесу... Ничто не настораживало и банки, которые выдавали ипотечные кредиты, там компания тоже была на хорошем счету.
Полгода строительство дома шло по графику, супруги регулярно приезжали полюбоваться на будущее родовое гнездо. Когда осенью у дома Светланы уже частично появилась крыша, работа внезапно остановилась, причем не только у нашей героини, но и во всем поселке. Будущие односельчане встревожились и стали звонить представителю застройщика Дмитрию Дмитриенко, с которым и общались, приобретая участки и заключая договоры на строительство домов. Тот ссылался на временные трудности и обещал, что работы возобновятся со дня на день. Но прошли недели, месяцы, год, а дома так и остались заброшены на разных стадиях строительства: у кого-то небольшие недоделки, на нескольких участках – чистое поле. Семья Светланы вынуждена снимать жилье и выплачивать ипотечный кредит, проценты по которому могут удвоиться уже весной.
Когда встревоженные владельцы недостроев стали разбираться в ситуации, обнаружилось множество неприятных моментов. Например, ООО «АПС ДСК Сибирь» – вовсе не часть крупной столичной фирмы, как полагали многие покупатели, а самостоятельная компания, работающая по франшизе, которую москвичи поспешили отозвать. Репутация Дмитрия Дмитриенко, который оказался даже не директором компании, а «руководителем проекта», не самая безупречная: ранее он был фигурантом уголовного дела, где обвинялся в хищении средств в компании, которую сам же и учредил.
В этот момент и выяснилось, что обманутым дольщикам, приобретавшим жилплощадь в многоквартирных домах, есть куда пойти и к кому обратиться, поскольку механизм их поддержки и защиты отработан. А вот если тот же многоквартирный дом «размазан по плоскости» в виде пригородного поселка, то никакой защиты от государства его несостоявшимся жителям ждать не приходится. Все меры господдержки предназначены только тем, кто заключил договоры долевого участия в строительстве. Между тем пострадавших от действий ООО «АПС ДСК Сибирь» наберется на небольшой многоквартирный дом – более 60 семей.
Несостоявшиеся «сочинцы» объединились вокруг агентства недвижимости «Включи», которое фактически работало отделом продаж ООО «АПС ДСК Сибирь», и чьи сотрудники сами соблазнились интересным предложением и приобрели участки, на которых так и не построили дома. Директор агентства Федор Пучкин рассказал «Академ.Инфо» о текущем положении дел.
По его словам, сейчас более 25 покупателей домов подают коллективный иск – требуют признать их пострадавшими в судебном порядке. Это позволит в случае банкротства застройщика встать в очередь кредиторов на получение средств. Но больших надежд на эти средства нет: по данным собеседника, денег на счетах застройщика (средства сразу переводились ему) не обнаружено, имущества (а застройщик был собственником нераспроданных участков) – тоже.
Конечно, разыскать пропавшие деньги и имущество не составило бы труда для правоохранительных органов. Но уголовное дело, несмотря на заявления в прокуратуру и следственный комитет, так и не возбудили. По словам Федора Пучкина, никак не могут определиться с подследственностью, то есть с тем, кто именно и где должен расследовать предполагаемое мошенничество.
«Или по каким-то причинам не хотят расследовать», – осторожно предположил собеседник.
Остальные пострадавшие решают свои проблемы самостоятельно. Кто-то, у кого дом оказался в высокой степени готовности, взял кредиты еще на миллион-другой, чтобы довести его до ума. Кто-то пытается судиться с застройщиком в индивидуальном порядке, но дело это недешевое: как рассказали наши собеседники, только стоимость пошлины составляет от 50 до 70 тысяч рублей, и это уже не говоря об услугах юристов. Кто-то пытается легализовать недостроенный дом, чтобы продать его в том виде, какой есть. И все пострадавшие отмечают, что совершенно никакой помощи от областных властей – не финансовой, а юридической или организационной, они не получили.
Даже если кому-то удастся достроить свой дом, вторично вложив в него средства, эффект будет таким же, как если отделать одну-две квартиры в доме-долгострое. Поселок (как и здание) может функционировать только целиком, с едиными инженерными сетями (как минимум – это дороги, газ, электричество).
«Сочи» – далеко не единственные коттеджи-недострои в окрестностях Новосибирска. Если поселки продолжат забрасывать (а тенденция именно такова), город медленно, но верно обрастет «поясом разрухи».
Без государственного участия довести до ума такие «горизонтальные долгострои», скорее всего, не получится, но пока складывается впечатление, что проблему старательно не замечают. Неужели, как и в случае городских недостроев, нужно ждать, пока накопится критическая масса, и выехать из города можно будет только через коттеджные руины?
Фото предоставлены героями публикации
