Услуга с длинным названием «коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества» (КР СОИ) впервые появилась в платежках 1 января 2017 года. Жители многоквартирных домов платили за это фиксированную величину, установленную региональными властями – вне зависимости от того, был ли реально поставлен этот ресурс в дом или нет, а управляющие компании рассчитывались с поставщиками ресурсов за весь объем воды и электроэнергии, зафиксированный общедомовыми приборами учета. Что изменилось в правилах оплаты этой услуги теперь, объяснила крупнейшая управляющая компания Советского района ФГБУ «Академия комфорта».
С августа 2017 года Жилищный кодекс наделил жильцов многоквартирных домов правом оплачивать ровно ту величину, которую оплачивала поставщикам управляющая организация. Как правило, такое решение принималось на собраниях в случае, если реальное потребление ресурсов по показаниям общедомовых счетчиков было меньше, чем установленный властями норматив.
Жители домов, где общедомовое потребление по факту было больше, чем по нормативу, продолжали платить исключительно норматив. При таком способе расчетов часто складывалась невыгодная для УК ситуация, когда жильцы дома пользовались ресурсами, но отказывались за них платить: например, за воду, потраченную на полив газонов летом, или электричество, которым отапливались подъезды. Принудить жителей оплатить ресурсы УК не могла – не разрешал закон.
С 1 сентября 2022 года правительство РФ обязало потребителей оплачивать весь объем коммунального ресурса. Теперь, если в многоквартирном доме есть общедомовые приборы учета (ОДПУ), то жильцы обязаны оплачивать УК весь объем КР СОИ, за который организация заплатила поставщикам. Корректировка размера платы производится раз в год – в первом квартале года, следующего за расчетным.
УК обязана сравнить выставленный жильцам по нормативу размер платы за предыдущий год с размером платы, предъявленным ей поставщиком ресурса и, если сумма по показаниям выйдет меньше, то снять начисления, если больше – увеличить.
Какие ресурсы входят в КР СОИ?
Электроэнергия, холодная вода, горячая вода и отведение сточных вод. Начисления производятся только если в дом вообще поставляется такой ресурс. Например, если в доме нет горячей воды и жильцы сами греют холодную водонагревателями, то выставляться счет за горячую воду СОИ жителям такого дома не будет.
Как начисляется КР СОИ по счетчикам?
По электроэнергии и воде порядок определения объемов КР СОИ следующий: от расхода по общедомовым приборам учета отнимаются объемы ресурса, выставленные потребителям в жилых и нежилых помещениях (как по счетчику, так и по нормативам), а оставшаяся разница распределяется между всеми помещениями дома пропорционально их площади.
Если разница получается отрицательной, то минус будет учитываться в будущих расчетных периодах.
Для сточных вод установлен отдельный порядок определения объемов ресурса с учетом показаний ОДПУ. Если прибора учета таких вод нет (как во всех домах под управлением «Академии комфорта»), то этот показатель считается как сумма поставленных в дом холодной и горячей воды для содержания общедомового имущества (СОИ).
Законом предусмотрена и ситуация, когда фактически поставленный в дом объем воды не возвращается в канализацию. Если на холодную воду, используемую для полива газонов или заливки горок зимой, установлен отдельный счетчик и его размещение согласовано с поставщиком ресурса, то весь объем холодной воды, зафиксированный таким счетчиком, должен отниматься поставщиком от объемов сточных вод СОИ. Если летом жители активно пользуются водой для поливки газонов и клумб, в их интересах принять на общем собрании решение об установке такого счетчика.
Почему начисляется коммуналка на СОИ, если в доме не установлены поливочные краны и нет общедомовой канализации?
Частью 9.1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы СОИ, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления услуги при содержании общего имущества.
Возможность потребления и отведения считается предусмотренной конструктивными особенностями многоквартирного дома при наличии в таком доме внутридомовых инженерных систем, при которых есть возможность оказать услуги по водоснабжению, электроснабжению, отведению сточных вод.
Если потребителям внутри квартир предоставляются услуги по холодной воде и отведению сточных вод, то соответствующие инженерные системы в доме есть, значит, собственники должны за них платить.
Почему корректировка по факту производится только за 2022 год, а не за более ранние периоды?
Статьей 6 Жилищного кодекса РФ определено, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Пункт о перерасчете вступил в силу с 1 сентября 2022 года, поэтому законных оснований проводить перерасчет за предыдущие годы нет.
Правда ли, что между честными плательщиками распределяется задолженность недобросовестных жильцов?
Это не так. В соответствии с установленным правительством РФ порядком расчета задолженность потребителей не распределяется между другими жильцами. Долг потребителей, которые отказываются оплачивать коммуналку, с должников должны взыскивать по суду.
В доме установлены энергосберегающие лампочки, а уборщица использует для мытья полов несколько ведер воды в месяц. Откуда такие большие общие расходы?
Предположение о том, что объем потребленных ресурсов имеет конкретный физический смысл (например, что вода потребляется именно на мытье подъездов, а электроэнергия – на их освещение), ошибочно. В расчет входят, ресурсы, потраченные, например, в результате:
-
потребления квартирами без счетчиков коммунальных ресурсов в объеме, превышающем рассчитанный по нормативам;
-
утечек коммунального ресурса внутри помещений при отсутствии счетчиков (например, незначительная течь смывного бачка способна привести к расходу нескольких десятков кубометров холодной воды в месяц);
-
несогласованности момента снятия показаний счетчиков собственниками.
Механизмов, которые бы позволили управляющей организации заставлять жильцов передавать показания в установленные сроки, законом не предусмотрено.
То есть КР СОИ – это расхождение между общим объемом ресурса, поступившим в многоквартирный дом, и объемами ресурса, учтенными в качестве потребленных в помещениях этого дома.
Можно ли установить «нормативщикам» счетчики принудительно?
Ситуация для счетчиков электроэнергии и воды радикально отличается. В случае с электроэнергией с 1 июля 2020 года обязанность оснащать многоквартирные дома приборами учета возложена на энергокомпании.
В домах под управлением ФГБУ «Академия комфорта» устанавливать счетчики должен «Новосибирскэнергосбыт». Если счетчик выходит из строя, поставщик обязан починить или заменить его за полгода. Но механизма контролировать это для управляющих организаций нет.
Что касается водосчетчиков, то обязанность оснащать ими помещение возложена непосредственно на собственника помещения. Установить приборы учета принудительно УК не имеет права.
Оплачивают ли жильцы дома ресурсы, потребленные арендаторами общего имущества (подвал, колясочная и так далее)?
Все зависит от условий договора между собственниками помещений дома и арендатором. Если договор обязывает арендатора платить исключительно за аренду помещения, то объем потребленных им ресурсов распределяется между собственниками помещений дома. Но жильцы могут заложить в стоимость аренды также стоимость воды и электроэнергии, которые тратит арендатор.
При этом ресурсы, оплаченные жильцами, будут как бы «перетекать» в накопления по статье «аренда», которыми собственники смогут распорядиться по своему желанию. К примеру, сделать в доме косметический ремонт или выплатить вознаграждение совету дома за проделанную работу.
Если жители дома заключают договор аренды общего имущества через УК, они вправе внести в него условие о компенсации арендатором стоимости потребленных им коммунальных ресурсов. Тогда при определении расходов на содержание общего имущества в УК будут вычитать из начислений объемы ресурсов, стоимость которых была компенсирована арендаторами.
Почему объемы КР на СОИ сильно меняются от месяца к месяцу?
Нужно обратить внимание на то, как в течение года меняется объем ресурсов, зафиксированный общедомовыми приборами учета. Если расход более или менее постоянен, значит, причина скачков – в резком изменении объемов ресурса, потребленного в помещениях дома.
Некоторые потребители передают показания квартирных счетчиков нерегулярно. Если показания счетчиков не передаются несколько месяцев, то потребителю выставляют к оплате норматив. Его нужно отнять от расхода по общедомовым счетчикам. При этом если жилец, который долго не подавал показания счетчиков, наконец-то сообщает их, и расход оказывается меньше, чем начисленный ему за период неподачи показаний, то эта разница учитывается в начислениях КР СОИ. То есть объем КР СОИ для других жильцов вырастает.
Должны ли потребители оплачивать КР СОИ, если начисления с учетом показаний счетчиков выходят выше норматива?
Ограничение размера платы по КР СОИ в доме с общедомовыми счетчиками не предусмотрено.
