- Сегодня мы видим некое противоречие, c которым столкнулся потребитель. С одной стороны наступает весна и логично, что этот рынок оживляется, с другой стороны ситуация в экономике остается сложной. Можете ли вы дать прогнозы или советы горожанам: стоит ли вкладывать деньги в загородную недвижимость?
- Таких резких скачков курса валют, я думаю, больше не будет. Все обстоятельства, способствовавшие этому, начинают идти на спад. Тем не менее экономическая ситуация действительно сложная. И если вы хотите сохранить деньги, то самый лучший способ это сделать – вложить их в недвижимость. Причем это нужно делать именно сейчас, когда нет риска падения цен даже на 10%. Как показывает практика и все пережитые нами кризисы, недвижимость отыгрывает свои позиции в любом случае. Как минимум, вы не потеряете деньги, а если вложите их в правильную недвижимость, то и приумножите.
Что значит правильная недвижимость?
Если мы говорим о новых домах, будь то много- или малоэтажное строительство, то это проверенный застройщик с надежным материально-финансовым запасом, который строит на свои, а не на заемные средства.
- Продолжая разговор о надежности вложений, есть ли разница, что покупать: квартиру в многоэтажном доме или индивидуальный коттедж?
- Я думаю, что большой разницы нет. Главное, чтобы это был проверенный застройщик, а не фирма-однодневка, которая сегодня появилась, собрала денежные средства, а завтра обанкротилась. По новостройкам таких примеров очень много. А загородная недвижимость на сегодняшний день достаточно недооценена на рынке. Это относительно новое явление. Если оглянуться назад, то предпочтения в недвижимости у россиян, как в частности и у жителей Академгородка, меняются со временем: из «хрущевок» мы перебирались в квартиры улучшенной планировки, потом – в новые дома, затем появилась элитная недвижимость. Следующий шаг – это загородное жилье. Оно подходит тем, кто жаждет тишины и спокойствия: чтобы их не заливали соседи сверху, не оглушали ночной музыкой соседи сбоку, и не стучали по батареям соседи снизу. Жизнь стала намного быстрее и суета утомляет людей так, что дома хочется набраться сил и отдохнуть, никому не мешая, и чтобы им также никто не мешал.
- Кто сегодня желает переезжать загород вблизи Городка, каков портрет покупателя?
- Портрет разнообразный. Есть клиенты из города. Наверное, в большинстве своем они заботятся о детях. Ни для кого не секрет, что в городе много пыли и шума. Окна надо мыть каждый день, а открывать их вообще не хочется. Академгородок, в свою очередь всегда был чистой зеленой зоной, где нет вредных производств. Поэтому часть клиентов из города хотят перебраться сюда.
Что касается возраста, то средний покупатель коттеджа молодеет. Если раньше это были люди 40 – 50 лет, то сейчас некоторые и в 25 лет уже становятся собственниками таких объектов. Вот это новое поколение людей и мыслит по-новому. Они не хотят взваливать на себя бремя строительства. Им проще потратить свое время на зарабатывание денег, нежели стоять над прорабом и контролировать стройку. Это нормальное явление, которое можно сравнить, например, с культурой владения автомобилем. Раньше мы все ремонтировали машины в гараже самостоятельно, а сейчас пользуемся автосервисами. Так и в строительстве.
- И какие предложения по строительству загородного жилья есть вблизи Академгородка? Как представлен этот рынок?
- Коттеджные поселки делятся на два типа. Первый тип, где собственник участка под застройку продает землю будущим собственникам коттеджей. Они, в свою очередь, самостоятельно строят свои дома, как хотят, из чего хотят и так далее. При этом один построит дом из кирпича, другой из дерева, третий – из сибита. Каждый видит свое жилище по своему и, к тому же, исходит из имеющихся средств. Близ Академгородка поселок такого типа, где продаются земельные участки без подряда, – это «Академический».
Другой вид – централизованные коттеджные поселки. Как раз для тех, кто хочет сэкономить свое время и нервы, и получить готовый продукт. У нас он, по сути, один – «Горки Академпарка», где ведется строительство в едином архитектурном стиле, где уже проложены все коммуникации, есть все разрешения, защебенены все дороги. Там хороший ландшафт, твердые грунты. Есть небольшой склон, но он является плюсом, потому что обеспечивает некую панораму поселка: коттеджи стоят не в одном горизонте, а каждый либо выше, либо ниже относительно другого.
Другой коттеджный поселок с подрядом, думаю, всем известный в Академгородке, – «Каинская заимка» кооператива «Сигма». Планируется, что это будет достаточно большой поселок. Но там достаточно сложный рельеф. В конце прошлого года они начали заниматься освоением земельного участка и прокладкой дорог.
В Советском районе, по сути, больше ничего нет. Есть проекты, рассчитанные на длительный срок. То есть человеку придется потратить 5 – 10 лет своей жизни, прежде чем он сможет жить комфортно в коттедже: с дорогами, инженерными сетями, социальной инфраструктурой.
То есть поселки, которые вы назвали, предоставят комфортное жилье покупателям в значительно меньший срок?
Технопарк, застройщик «Горок», обещает сдать в эксплуатацию первые дома уже в сентябре этого года. «Сигма», я думаю, также в этом году активно продолжит свои действия. Но смотреть надо по факту – встретиться в конце года и сравнить результаты. В «Академическом», как я уже говорил, своя история – там люди уже строятся самостоятельно.
- Любое новое строительство, особенно в Академгородке, требует новых инженерных мощностей. Не может ли стать этот вопрос одним из самых неприятных подводных камней, с которыми столкнется покупатель? И как эту проблему решают застройщики?
- Действительно, получить земельный участок под строительство коттеджного поселка – это даже не половина дела. Это всего 10% задела для строительства. Самый важный вопрос – согласование и получение лимита на коммуникации, который на самом деле ограничен. Далее – прокладка коммуникаций и строительство дорог. В 90% случаев это все финансируется за счет инвесторов, которые покупают земельные участки под индивидуальные коттеджи. То есть купили у застройщика один участок, из этих денег такую-то сумму получилось выделить на сети, построили 150 метров дороги, а надо – несколько километров. И этот процесс затягивается на долгие-долгие годы. Некоторые поселки строились еще в 90-х годах, а люди там цивилизованно начали жить не так давно. В качестве примера можно привести коттеджный поселок «Благовещенка» в Нижней Ельцовке. Он существует порядка 15 лет и только в прошлом году там появился асфальт. То есть в некоторых поселках люди живут по-настоящему в дорогих коттеджах, а ездят по щебенке.
- Как получаются подобные ситуации? Это некомпетентность собственников поселка, злой умысел или бюрократические препоны?
- Понимаете, чтобы построить коттеджный поселок и чтобы это не растянулось на десятилетие, нужно финансирование. Причем очень серьезное. Таких средств ни у кого не находилось. Все думают, что поселок построить просто: получили землю, коммуникации образуются сами собой, дороги тоже. Но на деле участки продаются не так, как хотелось бы, денег не хватает, сроки строительства становятся фантастические.
Кроме того, некоторые не задумываются о других нюансах. Например, на сыпучих и пучинистых грунтах очень долго, дорого и трудозатратно построить дорогу. И у многих возникают с этим проблемы. Допустим, собственник, не проведя геологических изысканий, рассчитывал, что на дорогу он потратит миллион, а на деле выходит десять. Поселок просто садится в лужу. Бизнес-план провалился, и они не могут набрать средства.
Поэтому должен быть финансовый резерв на такой случай, чтобы поселок постоянно развивался, вне зависимости от обстоятельств. Я имею ввиду дополнительные средства, помимо привлеченных от покупателей.
- Есть ли какие-то финансовые инструменты, которыми пользуются застройщики поселков для повышения спроса (цена, особые условия кредитования)?
- До сегодняшнего дня кредитованием земельных участков занималось небольшое количество банков. В связи с кризисом это количество сократилось до двух – трех. То есть приобрести земельный участок в кредит очень тяжело. Ипотеку дают под надежную недвижимость. Например, многоэтажные дома строятся по федеральному закону 214. Нужно немного разъяснить этот закон. Он позволяет приобретать объект недвижимости по договору долевого участия. В таком договоре прописаны сроки, неизменная цена, обязательства по гарантийному ремонту, а также штрафы, которые будут наложены на застройщика в случае невыполнения обязательств. Кроме того, по федеральному закону каждый договор застрахован.
- То есть коттеджные поселки не строятся по такому закону?
- До недавнего времени нет. Сейчас в Новосибирске появился единственный прецедент – поселок Технопарка, где договор ДДУ распространяется на индивидуальный коттедж, земельный участок, на котором он расположен, и долевую собственность всего имущества поселка: сети инженерно-технического обеспечения, дороги, тротуары, благоустройство, детские площадки, малые архитектурные формы. Добавлю, что при заключении договора долевого участия у людей появляется возможность приобретать объект с привлечением ипотечных средств. Кстати, совсем недавно Технопарк добился ставки для своего проекта 13%.
Напротив, если вы приобретаете коттедж на открытом рынке, ипотеку под него будет взять очень тяжело. Если и получится, то под очень большой процент – до 20%. А под строящийся коттедж – практически невозможно. То есть банк должен быть уверен в застройщике, в том, что цена не изменится и коттедж будет построен. Другие организационные формы поселков не могут это гарантировать. Например, кооператив с юридической точки зрения только обещает построить, а не гарантирует.
- Вы говорите о жилищно-строительных кооперативах?
- Да, в них действительно нет никаких гарантий и, главное, ответственности. Ты вложил деньги, вступил в общество, а если не хватило денег на постройку, то жильцы либо сбрасываются, либо ждут, когда найдется инвестор или поможет государство. Но замороженных проектов очень много и власти не могут помочь всем одновременно. Таким образом, люди должны понимать, когда они вступают в такие кооперативы, ответственность – на их плечах. Они должны оценивать свои риски и адекватно к этому относиться. Если увеличилась цена или сроки строительства, то пенять уже нужно на себя.
- Какая модель организации малоэтажных поселков существует заграницей? Стоит ли нам на нее равняться?
- Российский и европейский подход действительно отличаются. Например, у меня есть опыт взаимодействия с малоэтажными застройщиками в Испании. Там изначально прокладываются все коммуникации, асфальтируются дороги, строятся и даже меблируются дома. И уже потом покупатель приходит и приобретает жилье. У нас подход совсем другой. Параллельно, как правило, ведется строительство домов и коммуникаций. Зачастую есть небольшие денежные средства, чтобы показать, что процесс идет. Но большого задела нет.
Я надеюсь, мы придем к европейскому подходу, но не все сразу. Для нас сейчас наиболее приемлема следующая модель: нужно проложить все сети, затем сделать дороги, и только потом начинать строительство. Опять-таки, по этой модели идет работа в «Горках Академпарка». Как поступит руководство «Сигмы», я не знаю, но свой совет дал.
Андрей Красиков