- На нашем форуме народ очень бурно обсуждает некие промежуточные итоги создания жилищного кооператива «Сигма». Вопросов больше, чем ответов, тем более что на интернет-страницах в свободном доступе можно найти только сведения за 2013 год, а вся остальная информация – на закрытом сайте. Собственно говоря, мы для этого вас и пригласили, чтобы вы нам рассказали, а что там, на закрытом сайте? Давайте начнем с общего вопроса: какова сейчас ситуация с реализацией проекта?
- В настоящий момент ситуация, на мой взгляд, достаточно нормальна. Мы планировали осуществить подготовку строительства, разработали, согласовали и прошли экспертизу проектной документации. Получили разрешение на строительство на всей территории поселка. Оградили площадку, установили охрану. Закончили подготовительные работы по вырубке леса, раскорчевке пней. Полным ходом идет освоение площадки. У нас более половины внутриквартальных дорог выполнено щебнем, то есть мы готовы работать по ним. Они есть в проекте, однако мы приостановили эти работы, так как необходимо соблюдать очередность строительства сетей и дорог. Плюс сейчас распутица. Временно мы просто остановили всю технику, чтобы не портить дороги. Начата укладка сетей водопровода. Самый больной вопрос – запитка водоотведения. По техническим условиям, которые выдало нам ГУП УЭВ СО РАН, мы запитываемся от котельной на Арбузова, канализация тянется до Ельцовки. Эти работы сейчас не ведутся. Проектирование сетей выполнено, но поскольку магистральные сети до границ территорий – это очень дорогостоящее мероприятие, которое, как было декларировано, не войдет в стоимость квадратного метра жилья, мы решаем вопрос, кто же будет за него платить.
-А кто платить обещал?
- Изначально проект создавался фондом РЖС, как вы сказали, фонд Бравермана его называют. На учредительном собрании прозвучало, что внешние коммуникации – водопровод, газ до границы участка – будут не за счет кооператива строиться. Тогда были предварительные технические условия, планировалось, что на это выделит деньги фонд РЖС, предполагалось участие областной администрации, но оно, к сожалению, не было прописано. Мы работаем с областной администрацией два года, но положительные сдвиги, на мой взгляд, появились только в последнее время, когда губернатор области лично приехал на площадку. Затем Городецкий провел совещание и поручил министрам разработать финансовую модель обеспечения этого строительства. Правда никто не обещал, что это будет полностью за счет области, у области тоже нет денег. Но в течение месяца модель должна быть разработана.
- Сколько стоят эти коммуникации?
- Цена вопроса плавающая. На последнем совещании у Городецкого, 3 апреля, было сказано, что водопровод и канализация обойдутся в 234 млн рублей приблизительно. Это тариф, который утверждает квартальный подтариф. Половина из него – расходы Горводоканала, плата за подключение так называемая, а вторая половина – ГУП УЭВ СО РАН, который должен построить сети. Нам кажется не совсем справедливым установление платы Горводоканала, потому что раньше ее не было.
-То есть речь идет о 234 млн рублей, из которых 50% – это спорная, на ваш взгляд, составляющая. Еще какие-то затраты?
- Да, на электроэнергию. Подключение к научной подстанции. Нам выдан тариф на подключение в размере 35 млн рублей, сюда входит все: и кабель, и работы, и само подключение. Есть теоретический механизм получения этих денег через субсидию областную. Существует программа областная по поддержке инженерного обеспечения площадок комплексной застройки. Она реализуется через Новосибирский район. Документы в район переданы, но газопровод – это очень серьезный вопрос. Изначально предполагалось, что в рамках инвестпрограммы Газпрома газопровод доведут до границ участка «Сигмы». В настоящий момент организация, которая должна была нам это обеспечить – Томсгазораспределение – получила отказ в технических условиях по подключению этой нити газопровода, работы приостановлены. Отказал ГУП УЭВ СО РАН. Причин много, в том числе исчерпывание лимитов пропускной способности, низкая пропускная способность уже имеющихся газопроводов и т. д. С этими проблемами сейчас разбираются в областной администрации. В принципе, там напрашивается, вроде, решение.
- Ценник по газу какой получается?
- ГУП СО РАН называл разные цифры – от 25 до 50 млн рублей. Предполагалось, что соберут всех заинтересованных в этом регионе – кооперативы «Весту» и «Сигму», Серебряное Озеро – и раскидают на них финансовые нагрузки. Но мы настаиваем на том, чтобы был выполнен первоначальный вариант.
- Помимо сетей и коммуникаций есть еще дорога, которая проходит по карте через весь поселок, это дорога муниципальная, Барышевского сельсовета, верно?
- Да, это муниципальная дорога.
- Когда строится поселок, там же предполагается некая ограниченность въезда, то есть контроль периметра, шлагбаум, ворота. А у вас через поселок проходит муниципальная дорога… Шлагбаум будет, видимо, возможен? Народ на форуме волнуется, там будет свободный проезд?
- Такую тему, как закрыть поселок, не обсуждали даже. Конечно, будет свободный проезд. Предусмотрены остановки общественного транспорта, в середине поселка планируется организовать общую зону, там будет школа, объекты соцкультбыта построят.
-А саму дорогу кто должен строить?
- Эту дорогу область считает своей обязанностью построить. В прошлом году состоялся конкурс на отбор проектных организаций. К сожалению, выиграла недобросовестная фирма, она сорвала работу. В этом году на совещании у губернатора замминистра транспорта докладывал, что в 2015-ом они этот вопрос решат. Это не значит, что дорогу прям построят, но губернатор настаивает, чтобы начали делать именно в этом году.
- Эта дорога центральная, она в асфальте предполагалась?
- На время строительства поселка, конечно, нет, не в асфальте. Так она нормальная, капитальная дорога. К сожалению, цена вопроса тоже немалая. Замминистра транспорта объявил стоимость порядка 220 млн рублей.
- Если все, что вы сказали по коммуникациям и по дороге, сдвигается с мертвой точки, то сроки-то какие реально получаются? Так, чтобы и газ, и вода, и водоотведение, и дорога – все, без чего вообще очень трудно жить, было в наличии.
- Мы для себя наметили декабрь 2016 года. Все внутренние коммуникации, внутриквартальные, которые нужно только подключить к внешним, мы в этом году сделаем. Многоквартирные дома уже начали строить. Забиты свайные поля, сейчас идет изготовление арматуры, к сентябрю будут стоять коробки. Нам очень важно, чтобы областное руководство синхронизовало подвод сетей магистралей. Трассу водопроводную можно построить за 2–3 месяца. Протяженность очень небольшая – около 2–3 километров. Чтобы время не терять, мы за свой счет сделали проектные работы на все внешние сети. Нужно просто определиться, кто возьмется, реализует это.
- Если в конце 2016-го, как вы планируете, уже будут все сети, то срок окончания проекта какой? То есть когда по вашему замыслу вся строительная техника уйдет с площадки, и люди могут спокойно жить дальше?
- Я думаю, в 2017-ом это случится. Единственное, что в середине поселка запроектировано очень много объектов соцкультбыта. Планируются два детских садика, школа. Для 2500 человек, которые здесь будут жить, это очень немного. Кроме того, надо понимать, что в километре от нас Серебряное Озеро, в котором живет в основном молодежь, им водить детей некуда. Рядом кооператив «Веста», за речкой – Академический кооператив. Район обеднен социалкой. Поэтому в этой зоне техника будет работать. Но в 2017 году хочется, чтобы люди уже могли жить в «Сигме», чтобы были газоны и т. д.
- Экономический кризис как-то повлиял на сметную стоимость проекта?
- Повлиял, будет влиять и дальше. В основном речь о стоимости импортного оборудования. К сожалению, у нас почти все оборудование импортное. Но это не самая главная составляющая расходов. Например, в строительстве у нас заложена была красивая отделка фасадов фиброцементными панелями, это удивительно хороший материал. Но сейчас он не по карману. Приходится на ходу корректировать проект. То, что российское, мы пытаемся стабилизировать. Так, мы закупили весь кирпич на поселок – это один из основных строительных материалов, провели переговоры с заводами изготовителями железобетонных изделий и добились существенных скидок на строительство. Таким образом, пытаемся скомпенсировать удорожание, которое идет на других позициях.
- «Сигма» – кооператив закрытый, чтобы войти в него надо подавать документы в ФАНО на утверждение, то есть твою кандидатуру должны еще пропустить. Пропускать или не пропускать людей в кооператив – это единственная функция ФАНО или оно еще что-то делает?
- ФАНО недавно подключилось к этой работе, до этого Сибирское отделение все делало. Сейчас у ФАНО эта функция единственная. Но вот буквально за последние две недели я два раза встречался с представителем ФАНО – Василием Арсентьевичем, объяснил ему ситуацию с кооперативом, он погрузился в наши проблемы и выразил готовность помогать в тех сложных вопросах, которые мы сами не можем решить: коммуникации с областью и т. д.
- Сибирское отделение какую роль сейчас играет?
- Сибирское отделение – это отец-учредитель кооператива, с 2009 года оно прилагало усилие, чтобы эту землю выделили под застройку молодым ученым. На площадке Сибирского отделения президиума проводились все важные встречи с фондом РЖС, с областным руководством. Однако с прошлого года возможности Сибирского отделения значительно ослабли, сейчас поддержка от них в основном консультационная, я бы так это назвал. Плюс ведется работа по организации льготного ипотечного кредитования через банк ВТБ-24.
- К ипотеке вопрос вы сами подвели. Когда начался экономический кризис, банки резко изменили правила предоставления ипотечных кредитов. Ужесточились условия и процентные ставки. Это произошло по всем ипотечным продуктам на всем рынке. Даже там, где ипотечные кредиты очень хорошо обеспечены. Например, многоквартирные дома, которые строятся по инвестиционным договорам, договорам долевого строительства. У вас кооператив, соответственно, несколько другая форма ответственности. Что банки говорят вашим пайщикам кооператива? Вот они приходят с проблемой – денег не хватает пай вносить, дай нам банк ипотеку! И что?
- Это достаточно большой вопрос. Дело в том, что когда кооператив начинался, фонд РЖС обращался к Сбербанку России с тем, чтобы для нас был разработан специальный продукт. Он был разработан, выдавались трансферы, выдавался ипотечный кредит нашим пайщикам под залог пая, не под недвижимость. Но потом поменялось законодательство, все резко изменилось.
- Давайте сразу уточним, как можно пай заложить, если членом кооператива становится человек, прошедший фильтр ФАНО? Это не объект купли-продажи.
- Тем не менее разработали такую программу. После изменения в законодательстве банки начали искать более материальные объекты, которые они могут востребовать. Возник вопрос идентификации участка земельного, где будет дом строиться, необходимость межевания на отдельные участки на данном этапе. В результате с декабря ведутся переговоры и согласования с банками. Мы отрабатываем их запросы. Для молодых ученых сегодня озвучивается цифра на уровне 12,5% и трансферинг. Для тех, кто уже взял ипотеку, а это 56 человек, насколько я помню, тоже сохраняется эта же ставка. Для остальных категорий пайщиков от 14 до 16%. Но это все еще в стадии проработки.
- А сейчас на каких условиях банки дают деньги?
- На старте у нас порядка 50 человек получили в Сбербанке первый трансфер – это 12,5%, в ВТБ-24 полностью ипотеку на весь пай несколько человек получили под 8%. А сейчас все ипотеки тормознулись, стоят. Есть информация, что ВТБ-24 готов скоро будет свое предложение сформулировать.
- А предметом залога будет земельный участок отмежеванный?
- Готовится несколько градаций. Если сумма берется малая, то вообще без залога. Если больше 3 миллионов – уже с залогом.
- Больше 3 миллионов – это вся стоимость жилья?
- Самые дорогие квартиры оцениваются в 5 млн 100 тысяч. Это примерно 150–160 кв. м. Расчетная стоимость 1 кв. м – 34 тысяч. Выдержать сейчас эту цифру сложно. Мы с вами уже обсуждали, что некое удорожание идет. На входе, когда цифра была задекларирована, не было проектной документации, отсутствовало понимания, сколько будут стоить те или иные работы. По ходу проектирования и изучения площадки все новые и новые нюансы возникают. Нам достался участок очень залесенный. На нем много оврагов, западин. Мы их еще не все засыпали, но в основном справились. Кроме того, после геологических изысканий появилась информация о сложных (просадочных) грунтах приблизительно на половине участка. Требуются дополнительные мероприятия по укреплению фундамента. Даже при прокладке дорог пришлось пойти на удорожание, чтобы делать дополнительный подслой бута.
- За проектом стоят серьезные люди, президиум СО РАН, вы их критиковать не можете, я от вас этого и не жду. Однако когда начинали проект кооператива, сразу было ясно, что участок со сложной геологией: наличие оврагов говорит о многом. Почему сразу не были проведены необходимые изыскания?
- Первоначально этим занимался не СО РАН, а фонд РЖС. Фонд РЖС заказал Новосибгражданпроекуту подготовку документации для прохождения слушания. То есть был заказан проект планировки. Но вот геологические изыскания, насколько я понял, не были сделаны. Причину здесь искать нужно.
- Земля является его собственностью фонда РЖС?
- Да. Мы получили ее согласно договору безвозмездного срочного пользования на восемь лет. Потом, после сдачи в эксплуатацию самого последнего из объектов, который строится, произойдет передача. Мы должны построить все и после этого отдать в собственность…
- А почему такие жесткие условия фонда РЖС? Как они это объясняют?
- В таком ключе мы с ними это не обсуждали, хотя вопросы задаем им постоянно. Дело в том, что фонд РЖС тоже боится срыва проекта, поэтому старается максимально формализовать людей. Это так не только для нас, это для всех кооперативов.
- Если вернуться опять к вопросам поддержки. Область обещала построить дорогу от существующей асфальтовой дороги через весь поселок. Намерение как-то задокументировано или это – распоряжение губернатора на уровне совещаний?
- В основном на уровне совещаний. И поручение губернатора сейчас будет выдано.
- СО РАН изначально выступил в роли учредителя кооператива. И, насколько я помню выступление академика Асеева, он очень активно народ агитировал, призывал, всячески поддерживал и на всех уровнях, что называется, оказывал моральную поддержку этому проекту. Много публикаций на эту тему есть. ФАНО выступает сейчас в роли фильтра по формированию списков пайщиков, т. е. решает, кого пропускать, а кого не пропускать, соответствует или нет пайщик требованиям. Я правильно понимаю, что проверяют, насколько ученый молодой?
- Не обязательно молодой ученый. Работники служб СО РАН допускаются со стажем не менее 5 лет работы в структурах Сибирского отделения. Учителей и врачей еще берут в участие. Госслужащие имеют право вступать в такие кооперативы, многодетные семьи независимо от места работы. Наш кооператив базировался именно на сотрудниках СО РАН.
- Спасибо вам большое за то, что согласились ответить на наши вопросы. Мы хотим, конечно же, съездить к вам, поснимать у вас на территории, посмотреть своими глазами. Можно?
- Я с удовольствием вас приглашу, когда там можно будет перемещаться. Сейчас не пролезете, даже в сапогах. Насыпные грунты, эти наши особые грунты, они сильно влагу впитывают. У меня предложение такое: давайте дождемся стабилизации погоды, тогда мы вас пригласим и провезем по всему участку. Вы поймете, насколько грандиозный наш проект.
Андрей Красиков