Основная проблема, по мнению специалистов, заключается в том, что большинство наших граждан попросту "не в курсе". 1% - это в основном собственники элитного жилья, которые давно уже живут на европейский манер. Остальные люди по преимуществу не только не знают, но и не понимают, что им теперь делать, отсюда и пассивность населения.
Придется напомнить, что по новому Жилищному кодексу до 1 марта все мы должны провести собрания и выбрать одну из форм управления своим домом: передать его управляющей компании (УК), организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или выбрать непосредственное управление.
ТСЖ по сути своей - это практически то же самое, что и кооператив, например, садоводческое товарищество. Управляющая компания немногим отличается от ЖЭУ (ДЭЗ и т.п.) последних лет, когда они тоже стали работать на основании заключенных с жильцами индивидуальных договоров. При непосредственном управлении же все вопросы решаются исключительно общим собранием жильцов.
В чем заключается разница между формами управления жильем?
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", ст. 2, "в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений".
Говоря проще, потребителями коммунальных и жилищных услуг являются:
- управляющие компании;
- ТСЖ;
- жильцы домов, выбравшие непосредственное управление своими домами;
- владельцы частных домов. />/>/>/>
Это означает, что человек, живущий в ТСЖ, либо в доме, переданном мэрией под контроль управляющей кампании, потребителем уже не является, то есть, на него не распространяется закон "О защите прав потребителей" и он не имеет права подавать в суд или прокуратуру при отключении отопления, электроэнергии, воды и проч. В тех же случаях, когда управляющую компанию выбрали сами жильцы, все будет зависеть от договора: каким будет договор, такими будут и права.
Отсюда становятся достаточно ясны плюсы и минусы каждой из этих форм.
Как предостерегает член правительственной комиссии по изменению ЖК РФ, депутат Госдумы Олег Шеин, главный минус для жителей домов, выбравших ТСЖ или ТСЖ в сочетании с управляющей компанией, в том, что они не смогут сами заключать договоры на водо-, тепло-, энергоснабжение. Он считает, что договоры коммунальщики будут заключать с домами и кварталами (в лице ТСЖ или управляющей компании), а не с квартирами напрямую, поэтому если кто-то из жителей окажется должником, то отключать от услуг будут весь дом, а если поставщикам задолжала управляющая компания – то все находящиеся в ее управлении дома. За примерами далеко ходить не надо, все помнят, как в конце мая отключили горячую воду в Академгородке, потому что ГУП УЭВ не полностью рассчиталось с поставщиками. В аналогичную ситуацию попадали жители домов завода "Экран", а по стране в целом таких случаев и не сосчитать. Правда, нельзя умолчать о том, что специалисты городского центра ТСЖ утверждают обратное – отключать от услуг целые дома из-за отдельных должников не будут.
Но даже если этой проблемы удастся избежать, то есть деньги поставщикам будут выплачиваться вовремя и в полном объеме, все равно понадобится установить общедомовые счетчики электричества, тепла и воды, в противном случае коммунальщики будут требовать оплату с дома по установленным тарифам, а не складывать показатели поквартирных счетчиков. Если учесть, что почти все потери в соответствующих сетях приходятся на инженерные коммуникации между домами (то есть не попадающие под учет счетчиков) и составляют порой до 40-50 процентов, а в оплату по нормативу включается количество произведенного тепла, а не реально потребленного, то понятно, сколько в итоге будет при этом переплачивать конечный потребитель.
У управляющей компании есть и еще минусы. Если она разорится, то получить с нее деньги обратно жильцы не смогут. Государство пока не определило финансовые и имущественные параметры, которым должна соответствовать управляющая компания, и деятельность их не требует лицензирования. Фактически заключить договор на обслуживание жилья может любой предприниматель, зарегистрировавший юридическое лицо. Поэтому достаточно велик риск нарваться на нечестную компанию. Так, в Москве уже были случаи, когда мошенники собирали квартплату и исчезали со всеми деньгами.
В случае непосредственного управления не будет этих проблем, но будут другие. Здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для таких дорогих дел, как ремонт крыши или замена стояков. Да и проводить по каждому вопросу общее собрание в доме, где больше десяти-пятнадцати квартир, весьма сложно. Ресурсоснабжающие организации (горводоканал, энергосбыт) не хотят заключать договор с каждым собственником – придется выбирать доверенное лицо, которые заключит договор от лица всех жителей дома (по доверенности).
Теперь о плюсах. При непосредственном управлении нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей, легче контролировать тарифы и качество услуг ЖКХ. При управляющей компании плюс в том, что жильцы перекладывают на нее решение всех проблем, нужно только правильно составить договор, чтобы иметь возможность контролировать финансовые потоки. В ТСЖ образуется юридическое лицо и есть свой счет, поэтому жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами, могут заключать договоры о сдаче в аренду чердаков, подвалов и частей придомовой территории. Кроме того, можно при необходимости переизбирать правление и легче менять поставщиков коммунальных услуг. Можно даже попытаться реализовать совершенно фантастические проекты, например, поставить на чердаке или в подвале отдельную бойлерную для каждого дома, по западному образцу, и вообще не иметь проблем с отоплением и горячей водой.
Так что реально есть над чем думать и из чего выбирать, определяясь с формой управления. Другой вопрос, а будет ли у нас возможность реализовать выбранную собранием жильцов форму управления на практике. Большинство специалистов в нашем городе сочло оптимальным сочетание ТСЖ и управляющей компании, каковую мысль активно стараются разными способами донести до собственников квартир. Да, у такого варианта есть положительная сторона. Вряд ли в каждом доме найдутся свои квалифицированные специалисты по бухгалтерии и ЖКХ, которые к тому же захотят этим заниматься (а в правление можно избирать только жильцов данного дома). А поскольку заниматься такими делами должны именно специалисты, то заключить договор с управляющей компанией от лица ТСЖ действительно представляется удачным решением. Управляющая компания занимается одновременно большим количеством домов, у которых разные потребности в ремонте. Все собираемые деньги уходят в общий котел, из которого работы будут финансироваться неравномерно. Поэтому от дома обязательно нужен представитель, который должен постоянно работать с управляющей компанией, и от его активности будет зависеть, что в доме сделают. Правление ТСЖ вполне может стать таким представителем.
Конечно, остается еще вопрос, где найти управляющую компанию. В мэрии полного списка таких компаний нет, на объявленный мэрией конкурс заявились всего две управляющие компании, да и с ними оказалось договориться сложно. Конечно, "свято место пусто не бывает", со временем управляющих компаний и в нашем городе станет достаточно, а пока, по мнению специалистов, лучше всего выбрать в качестве управляющей компании то ЖЭУ, которое обслуживало ваш дом и раньше, или какое-то из соседних – они, конечно, не всегда работают хорошо, но, по крайней мере, никуда не сбегут с вашими деньгами.
Однако шанс успеть создать ТСЖ до 1 марта, даже если начать готовиться к регистрации прямо сегодня, не слишком велик. Ведь сначала нужно подготовить устав ТСЖ, провести собрание жильцов, а на это нужно немало времени и сил.
Так что, скорее всего, все решат за нас, и 1 марта мэрия на конкурсной основе просто назначит управляющие компании, как того требует новый Жилищный кодекс. Это можно было бы делать и не так резко (например, в Думе сейчас обсуждается вопрос о том, что этот этап реформы ЖКХ стоило бы продлить еще хотя бы на год, поскольку практика показывает весьма слабую готовность и законодательной базы, и властей, и населения), однако жизнь порой изрядно меняет наши планы.
24 ноября в Ангарске полпред президента в Сибирском федеральном округе Анатолий Квашнин провел совещание для мэров муниципальных образований Сибири, посвященное развитию рынка управления жилищным фондом. Полпред заявил, что властям Ангарска удалось реализовать "системный подход к проблемам управления жильем", и предложил представителям других городов "в срочном порядке" перенимать опыт. Полпред в достаточно категорической форме заявил, что дает главам муниципальных образований на внедрение новой системы девять месяцев. Так что, говоря словами старого анекдота, "крутись, как хочешь, вертись, как хочешь" - а внедрять ангарский опыт придется ударными темпами. И появятся дополнительные проблемы. Конечно, Ангарск действительно достиг существенных успехов в реформировании ЖКХ, однако для этого понадобилось три года и содействие властей города. Сейчас в Ангарске девять частных компаний успешно управляют практически всем жилым фондом. Однако условия им были созданы несколько тепличные - расчеты с энергетиками, поставщиками тепла и воды ангарский муниципалитет в ходе пилотного проекта взял на себя. Поэтому, говоря о том, почему в Ангарске эксперимент удался, а в соседних городах нет, председатель комитета по жилищной политике администрации губернатора Иркутской области Петр Воронин уверенно сказал, что вся проблема в органах власти, в конкретных личностях.
Вторую особенность отметил мэр Новосибирска Владимир Городецкий: "В Ангарске гораздо моложе жилой фонд. Средний возраст - 25 лет. В Новосибирске - более 50. Поэтому применять одинаковые методы - это будет неправильно. А вот адаптировать их для других городов - вот это искусство дальнейшего управления". Поэтому Городецкий пригласил представителей управляющих компаний Ангарска поработать в нашем городе.
Так что пока трудно сказать, какие управляющие компании будут работать в нашем районе. Но не надо отчаиваться – мэрия подпишет с управляюшей компанией договор лишь на срок от года до пяти лет. За это время мы сможем внимательно изучить на практике работу этой компании, разобраться в новом законодательстве и окончательно определиться с тем, чего же мы хотим именно в своем доме, а по истечении срока договора решить вопрос об управлении своим домом самостоятельно.
/>
