По этой теме в номере 4 (770) газеты «Навигатор» была опубликована статья «Как делили дом», к которой дали свои комментарии представители мэрии Новосибирска, районной администрации, прокуратуры, а также «ЖЭО-85». В статье признается, что возникшая ситуация причиняет неудобства жителям. Однако выяснилось, что, несмотря на итоги голосования по выбору УК, с точки зрения властей, легитимной управляющей организацией по прежнему является ООО «ЖЭО-85». Эти выводы озадачили жителей дома, которые полагали, что властями в первую очередь должны учитываться их позиция. Тем более, что согласно Жилищному кодексу РФ высшим органов управления многоквартирным домом является общее собрание собственников.
Историю непростых взаимоотношений с «ЖЭО-85» рассказала Александра Склярова, старшая по дому Сиреневая, 23. Обслуживать этот дом организация стала с августа 2007 года, и договоры с жильцами были подписаны с предыдущим руководителем УК А.Н. Михайловым. Договоры заключались сроком на 1 год с пролонгацией еще на год. То есть их действие фактически закончилось в августе 2009 года. К тому же в 2009 году в ЖЭО произошли кадровые и прочие изменения, в частности, директором был назначен Николай Красночубов, долгое время руководивший организацией «Академ-ЖКХ». В конце 2009 года, рассказывает Александра Сергеевна, ее пригласили на заседание ТОС «Правые Чемы», на которое были пригашены представители управляющих компаний, обслуживающих дома в этом микрорайоне. При обсуждении тарифов на 2010 год выяснилось, что в них «ЖЭО-85» заложило капитальный ремонт кровли дома (о ремонте мы расскажем чуть позже). В общем-то, тарифы устроили всех жильцов, и они были приняты общим собранием без каких-либо изменений.
А в конце марта 2010 года был обнародован отчет «ЖЭО-85» о проделанной работе в 2009 году. Некоторые показатели отчета удивили Александру Сергеевну и других жителей дома на Сиреневой, 23. В частности выяснилось, что сумма, потраченная на обслуживание дома и текущий ремонт в 2009 году, значительно превысила сборы по установленным тарифам. К тому же эти затраты были объединены вместе со сборами, отведенными на капитальный ремонт. В результате получилось так, что у дома не осталось денег на запланированный в 2010 году капремонт кровли. А между прочим, затраты на капремонт нельзя использовать на другие нужды.
Именно капитальный ремонт стал отправной точкой в конфликте. Согласно смете расходов, представленных «ЖЭО-85», говорит Александра Сергеевна, предполагалось что ремонт кровли дома обойдется почти в 2 млн рублей. Эта сумма ей показалась завышенной, и после просмотра расценок на сайтах строительных компаний и консультаций со специалистами она выяснила, что этот же ремонт (вместе с покупкой материалов) можно провести за 500 т.р. Здесь надо пояснить, что в ЖЭО предоставило смету на ремонт мягкой кровли, а не замковой, каковой она являлась.
Здесь необходимо обратить внимание на один очень важный аспект. Осмотр кровли дома в мае 2010 года проводился жильцами (собственниками), а не управляющей компанией. Акт осмотра кровли был отправлен в ЖЭО. Ремонт был необходим, так как во время дождей заливало некоторые квартиры на 9 этаже. К слову, свои услуги по ремонту кровли предложила одна из строительных компаний, оценив их в 460 т.р.
Однако «ЖЭО-85», сославшись на отсутствие таких средств, сообщило жильцам, что ремонт кровли они проведут собственными силами. Правда, при этом заменили стройматериалы. С жильцами были согласованы сроки ремонта с 1 сентября по 15 октября 2010 года. Но фактически работы начались только в октябре. Качество проведенных работ не устроило жильцов, и поэтому уполномоченный от собственников не подписал акт выполненных работ. По этой причине была составлена претензия, которая была направлена в администрацию Советского района.
Но в администрации жильцам сообщили другую новость – «ЖЭО-85» отчиталось перед ними о проведенном ремонте. Эта приятная на первый взгляд, новость обескуражила жителей верхних этажей дома, поскольку потолки в некоторых квартирах стали пропускать воду после первого же дождя.
10 ноября прошлого года жильцы дома направили претензию на «ЖЭО-85» (основанием послужил не ремонт кровли, а отчет организации за 2009 год) в прокуратуру Советского района. 29 ноября 2010 года пришел ответ, в котором сообщалось, что прокуратурой был выявлен ряд нарушений и управляющей компании было направлено предписание об их устранении. К сожалению, в ответе не были указаны сроки по устранению, сетует Александра Склярова.
В общем, процесс ремонта кровли, а также то, что работы, вошедшие в тариф по содержанию и текущему ремонту на 2010 год, практически не были выполнены (например, ремонт межпанельных швов, замена подъездной двери, замена теплоизоляции в подвалов многое другое.) подтолкнул жителей к мысли о смене управляющей компании.
И тогда инициативная группа предложила обслуживать дом представителям УК «Правый берег».
«Это действительно была инициатива жителей, даже форму по проведению заочного голосования они составили сами», – комментирует этот факт директор УК «Правый берег» Василий Алешин.
Инициативная группа проводила заочное голосование с 4 по 14 ноября. Все бюллетени выдавались собственникам под роспись. В результате за смену управляющей компании проголосовали собственники, владеющие 56 % квадратных метров (согласно Жилищному кодексу голосуют квадратными метрами) в доме на Сиреневой, 23. И большинством голосов новой управляющей компанией была выбрана УК «Правый берег». Соответствующие документы были предоставлены в «ЖЭО-85», отметка о приеме этих документов была сделана.
А к 15 января 2011 года большинство собственников (90 %) заключили договор на обслуживание с новой управляющей компанией. Компания направила уведомления в департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии Новосибирска, отдела энергетики и ЖКХ администрации Советского района и «ЖЭО-85», которую помимо всего прочего попросили передать техническую документацию на дом.
И, казалось бы, на этом можно было поставить точку. Но все оказалось не так просто. В «ЖЭО-85» были не согласны с итогами проведенного голосования. Так, в частности, Николай Красночубов в газете «Навигатор» поставил под сомнение итоги заочного голосования, так как, по его мнению, возможно ««расписались» и отсутствующие на тот момент собственники, и люди, которых уже нет в живых. «Чтобы понять реальную ситуацию, мы создали комиссию, которая будет беседовать с жителями и выяснять их мнение», – сообщил он. По мнению представителей прокуратуры, УК «Правый берег» нарушило законодательство, поскольку само обратилось к жителям с предложением своих услуг по обслуживанию дома. Кроме того, для расторжения договора требуется, помимо воли жильцов, доказать несостоятельность старой УК в судебном порядке. Но эта позиция прокуратуры вызывает массу вопросов – вместо того, чтобы следить за соблюдением законов, она почему-то априори встает на сторону коммерческой компании, а не жильцов. Кстати, отчасти на судебный порядок оспаривания прав на обслуживание дома ссылается и заместитель начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства Николай Малай. И это тоже удивляет.
Однако в Жилищном кодексе однозначной отсылки смены одной управляющей компании на другую через суд нет. Та же статья 162 ЖК РФ говорит о том, что для этого достаточно провести общее собрание (в общей или заочной форме), предъявить претензии и провести голосование. Все эти формальности были соблюдены, говорит Александра Склярова, и по этой причине непонятно, почему волеизъявление жильцов оказывается для властей несущественным. В поисках истины она уже обратилась в администрацию президента РФ и прокуратуру области. И в ближайшее время она надеется получить ответы. Тем более что администрации президента поручила профильному министерству Новосибирской области решить проблему.
А пока этих ответов нет. И на обслуживание дома на Сиреневой, 23 претендуют две управляющих компании. Это удивляет жителей, которые полагали, что их мнение является высшей инстанцией. Такая ситуация, с их точки зрения, может привести к жилищно-коммунальному хаосу в отдельно взятом доме. И непонятно, кто за это будет отвечать.
От себя лично добавляю, что меня всегда удивлял один аспект в жилищно-коммунальном хозяйстве региона, да и страны. Понимаете, большинство руководителей управляющих компаний в своих комментариях в средствах массовой информации всегда говорят о том, что доходность этого бизнеса (если угодно вида хозяйственной деятельности) близка к нулю. Но зачастую при этом (обращаю внимание) почему-то переход дома от одной УК к другой сопровождается скандалами. Никто особо не горит желанием уступать право на обслуживание дома. И отсюда возникают сомнения в низкой доходности.
И возможно, поэтому мнение собственников всегда стоит на втором (третьем, четвертом и прочих местах), а не на первом.
Хотя по закону все должно быть с точностью до наоборот.
Фото с сайта timich.ru
Ерлан Байжанов