Первичный рынок
Чтобы начать разговор о первичном рынке, придется вернуться к губернаторской программе, которая стартовала в феврале 2009 года и завершилась в декабре 2010 года. Так вот, за 2009-2010 год эта программа обеспечила приток на рынок строительства жилья почти 10 млрд рублей, при этом было выдано порядка 4,5 тысяч субсидий, а на компенсацию ипотечных кредитов было выплачено более 3 млрд рублей. Этим меры во многом и стимулировали рост объемов сданного жилья. Планы по вводу жилья в 2010 году были перевыполнены (на 2,7 %), напомнив, что в 2010 году планировалось сдать 1,25 млн кв. метров жилья. В 2011 году в Новосибирской области планируют сдать жилья больше – 1,9 млн кв.м.
На докризисный уровень по сдаче жилья вернуться таки не удалось, но, тем не менее, в прошлом году был зафиксирован рост цен на первичном рынке. На данный момент, средняя цена квадратного метра в строящемся жилье составляет 39,8 тысяч рублей. Это выше прошлогодних показателей примерно на 2 %. Управляющий партнер DSO Consalting Сергей Дьячков полагает, что на первичном рынке города рост рублевых цен будет ниже уровня инфляции. «По итогам года этот рост составит 5-10%, тогда как реальная потребительская инфляция в 2011 году превысит 10%», – дает прогноз г-н Дьячков.
Самые низкие цены на первичном рынке предлагает строительная компания «Дискус-Плюс» (от 20 тысяч рублей за квадратный метр). Это позволило компании Алексея Джулая стать лидером в строительстве, увеличив объемы сдачи жилья в пять раз, с 23 тыс. квадратных метров в 2009 году до 140 тысяч в 2010 году. При этом надо учитывать, что «Дискус-плюс» занимается строительством жилья из панелей. При наличии собственного завода ЖБИ это позволило значительно ускорить сроки сдачи жилья. Несмотря на то, что это жилье эконом-класса, именно оказалось наиболее востребованным в минувшем году.
Примеру строительной компании «Дискус-Плюс» последовали и другие фирмы. В частности, известная еще во времена СССР строительная компания ОАО «Сибакадемстрой» (САС) намерена до 2016 года построить более 200 тысяч кв.м. жилья эконом класса на берегу Оби. Возможно, выбор строительства эконом-класса объясняется одним щепетильным моментом: часть квартир в новом микрорайоне САС, согласно договоренностей с мэрией Новосибирска, выделит обманутым дольщикам. На этом участке собиралась построить дома обанкротившаяся «Социальная инициатива». «Окончание строительства и фактическая передача жилья («Сибакадемстроем») обманутым дольщикам должна произойти в третьем квартале 2013 года», – подчеркнул мэр Новосибирска Владимир Городецкий.
Понятно, что в Новосибирске строится не только жилье эконом-класса. До кризиса многие компании позиционировали себя как застройщики элитного жилья. Но кризис подкосил их дружные ряды: продажи жилья премиум-класса упали в разы, при том что покупателям давался дисконт более чем в 30 %.
На данный момент одним из самых привлекательных мест для строительства и по ценам на новое жилье (для строителей) является Верхняя Зона Академгородка. Стоимость квадратного метра в жилых домах на проспекте имени академика Коптюга (заказчик НП «Академжилстрой-1») достигает 80 тысяч рублей за квадратный метр. При этом надо понимать, что строительство нового жилья в ВЗ Академгородка, видимо, закончится строительством домов на Коптюга. Причин две: часть общественности возражает против любого строительства, но главное – состояние инженерной и социальной инфраструктуры таково, что она просто не вынесет строительства дополнительных тысяч квадратных метров.
В этом году новосибирские власти решили закончить с практикой точечного домостроения. По словам губернатора Новосибирской области Василия Юрченко: «Город в предыдущие годы серьезно испохабили точечной застройкой и дальше так продолжаться не может. Нужно строить и на других площадках, которые подготовлены и не мешают жителям уже построенных домов».
Итог: новое жилье по цене от 20 тысяч рублей можно купить в удаленных районах, в районах с хорошей транспортной развязкой можно прибрести от 35 до 45 тысяч рублей. При этом отделку производить придется самим покупателям. В минувшем году под ключ было сдано не более десяти процентов от общего количества квартир.
Вторичный рынок
Что касается цен на вторичном рынке, то средняя цена на май 2011 года составила 47 тысяч рублей за квадратный метр, то есть по сравнению с апрелем произошел рост цен примерно на 3 %. При этом надо учитывать обширную географию Новосибирска и качество предлагаемого жилья.
Для примера приведу цены на однокомнатные квартиры. На данный момент они являются наиболее «ходовыми», подчеркивают специалисты ряда агентств недвижимости города. Самая дешевая однокомнатная квартира в Новосибирске выставлена в Ленинском районе, в так называемом микрорайоне Затон. Цена за квадратный метр составляет немногим более 23 тысяч рублей, общая площадь квартиры, расположенной на 1 этаже не превышает 28 кв.м. Чуть дороже стоит однокомнатная квартира выставленная в Кировском районе (микрорайон Затулинка) – 600 тысяч рублей за 22 квадрата общей площади.
Цены на однёшки в относительно комфортных, но не престижных для проживания районах колеблются на отметке 40-42 тысяч за квадратный метр. Примером могут служить квартиры в микрорайоне Нижняя Ельцовка Советского района. Однокомнатные квартиры в домах улучшенной планировки (термин, доставшийся в наследство из Советского Союза) стоят от 1,6 млн рублей, общая площадь 39 кв.м. и таким образом стоимость квадратного метра составляет чуть более 41 тысяч рублей.
Одна из самых дорогих однёшек расположена в Железнодорожном районе (то есть в центральной части Новосибирска). Это квартира-студия общей площадью в 70 квадратных метров продается за 6,5 млн рублей.
До кризиса самым продаваемым сегментом на вторичном рынке были двухкомнатные квартиры. С падением доходов населения они стали меньше котироваться. На текущий момент самая дешевая квартира продается за 30 тыс. рублей за кв.м. Она, правда, находится в бывшем общежитии, которое ныне приватизировано. В упомянутой Нижней Ельцовке двушки стоят от 40 тысяч за кв.м. Самая дорогая двухкомнатная квартира продается в Центральном районе: она стоит 15 млн рублей, при этом общая площадь составляет 120 кв.метров.
Цены на вторичном рынке будут расти быстрее «первички», считает Сергей Дьячков: «На вторичном рынке, куда в условиях стагнации или даже снижения реальных доходов населения будет «перетекать» имеющийся спрос на жилье (прежде всего, в сделки обмена и сделки с доплатой), рост рублевых цен может быть повыше: 15-20% за год, то есть сравнимым с показателем инфляции или чуть выше такового».
В итоге: если есть желание купить квартиру на вторичным рынке и при этом хочется жить в районах, находящихся недалеко от новосибирского метро, то нужно исходить из той посылки, что квадратный метр обойдется от 45 тысяч рублей. Это, правда, будут преимущественно хрущевки или квартиры УП, расположенные на первых или последних этажах.
Вместо эпилога
Цены на новосибирскую недвижимость будут расти. И дело даже не в инфляции. Во времена строительного бума квартиры зачастую покупали относительно состоятельные люди, а не те, кто испытывал острую потребность в решении жилищной проблемы. У нас в отличие от Китая нет ограничений на количество квартир в собственности. По этой причине зачастую квартиры в новостройках сдавались в аренду, за счет которой собственники гасили ипотечные кредиты. Эта ситуация никоим образом не решала и не решает квартирный вопрос, который портит не только москвичей, но и сибиряков.
К слову об ипотеке, в прошлом году средняя ставка по кредитам снизилась с 14,3 до 12,8 %. Вместе со ставкой снизился и средний срок кредитования с 16 до 15 лет. Но все равно ипотека по-прежнему не по карману многим горожанам.
С моей точки зрения, одним из факторов, который может стимулировать жилищное строительство, является капитальный ремонт и строительство инженерной инфраструктуры. В большинстве случаев новое жилье строилось только при наличии уже имеющейся инженерной инфраструктуры, и строители особо не задавались вопросов ее износа. В некоторых случаях это приводило к печальным последствиям. За примерами далеко ходить не надо: в Бердске, во втором по величине городе в Новосибирской области, строительный бум не привел к кардинальному улучшению инфраструктуры.
Еще меня поражает вера части дольщиков в строителей. Так, в прошлом году я писал про проблемы дольщиков строящегося микрорайона таун-хаусов на ул. РыбацкойДома уже третий год как построены, но застройщик не смог их подключить к инженерным коммуникациям (тепло, вода, канализация). Эти проблемы из-за разногласий СО РАН и застройщика не решены и по сей день. Но при этом на этом участке ведется строительство новых таун-хаусов. Один из новых дольщиков на вопрос, зачем он туда решил вложить средства, объяснил: «Я понимаю, что там проблемы, но мне не к спеху, рано или поздно подключат. Государство что-нибудь придумает».
Ключевое слово – государство. Дольщики, вкладывая свои кровные в коммерческие (!) проекты, все равно видят государство одним из участников договора. И ничего не может их точку зрения изменить. Это не может не удивлять…
Фото с сайта timich.ru
Ерлан Байжанов